摘要感言：

民法物權與不動產法規　71	不動產估價實務　63	土地利用法規　47	中華民國憲法　96
不動產投資與市場分析　47	不動產估價理論　74	土地經濟學　　55	國文　　　　　58
總成績　63.03

90年底以50高齡參加第一屆不動產估價師高考，有幸上榜（聽說我是上榜者中年紀最大者），茲敘述個人心得如後，提供給老戰友、新同學參考。

平常心準備
功力、毅力、努力、體力、教材、教導、方略、機運等條件的搭配，是決定上榜與否的關鍵；所謂一命、二運、三風水、四積陰德、五勤讀書、六有氣魄、七好體力是也，人生無常、世事難料，但沈靜分析，以平常心準備、平常心應考，依然是離成功最近的一條路。

參加考試的第一要務：確立動機
任何人要參加類似估價師高考這種大型的國家考試而想如願上榜，光靠命運風水機運是絕對不夠的，付出相當的經濟、時間、親情、休閒上的代價勢所難免，假如沒有強烈的動機在背後支撐，很難堅持到底，生活上各項變數的衝擊極易令人半途而廢，所以說「意志力」是決定考試上榜與否的第一重要因素，實在並不為過。
假如有人面臨背水一戰，也就是若考不上估價師就會失業或是沒有前途，那真是恭喜了！因為有了這種動機，唸書才會堅持下去，考試也就成功了一半。
至於我個人參加考試的動機，提供各位參考：

1. 「利用」考試： 藉由考試的機會來唸相關科目，而這些科目正是我從事代書業務的必須；考試可以逼我自己去唸書，這些內容將來一定可以在業務內容上換算成現金（也就是不要被所考試利用）。
2. 藉此建立親子關係： 就個人而言，與一子一女的互動佔了生活的一半比重，大女兒90年自政大地政系畢業，她很多的同學或學長、學姊亦參加本次考試，也就是本次估價師高考已經成為她生活中話題的一部分；小兒子今年高二，正苦於不知如何準備繁雜的功課，藉由與他分享如何面對目標、計畫，進而達成任務的過程中，教他如何準備功課。也就是參加國家考試給子女看，是我最重要的動機。
3. 打開另一扇機會之窗： 個人以前雖未曾從事估價業務，但若考上估價師，則可以試探是否有更佳、更新的機會；反之，若沒有考上，則根本沒有資格探討在該行業是否有任何商機。

暸解考試的性質與走向

1. 高考層級，注重思路、批判與理解，不能光憑記憶與死背。
2. 考試涵蓋法、商及部分數學，難度較高，內容層面很廣。
3. 「師」字輩證照，錄取率不會太高。
4. 苦功雖勢不可免，但方法策略之重要性遠高於下苦功。

暸解自己的性向與優劣勢
準備任何考試，務必要將考試的特色與自己的特色相互比對，當然要發揮或運用自己的優勢，加強掩蓋自己的劣勢，如此大有可為。就我個人而言，事前分析如次：

1. 劣勢：
   1. 年過半百，記憶衰退。
   2. 生活繁忙，時間有限。
   3. 業務紛雜，容易分心。
   4. 非本科系，廣度不足。
2. 優勢：
   1. 平時業務多偏向行政救濟之案件，對「民法物權」與「土地法規」兩科已有長期涉獵。
   2. 「不動產估價」在參加88年不動產經紀人普考時已準備過一次，自認為對該科已有相當充分之理解。
   3. 年紀略長，看過的場面較多，反而不畏戰。

擬定應考策略與計劃
任何一位考生都最好能就考試標的與本身情況之對照分析，擬定一個最適合自己的應對策略，有了很具體的目標（雖然是虛擬的），才能設定計劃，而生活上的一切步調才能調整成依計劃而行。以下是我個人當時的目標與策略，提供給大家作為笑談或參考：

1. 目標：
   1. 回應兒子所要求的目標：考進30名以內（當時我預估至少會錄取50名，30名以內則穩上）。
   2. 自己心中設定的目標：比女兒的同學以及和她有聯繫的學長、學姊或老師還高分（目的是作面子）。
2. 策略：
   1. 繪製讀書計畫魚骨圖：根據個人特性繪製計畫圖，計畫交由兒子監督評核，亦即藉由他當 教練我當球員的模式，要其親身體會讀書一定要有計畫，依照計畫行事，泰半可達到目標。
   2. 參加模擬考：在考前一、兩個月，參加科目接近的國家考試作為模擬考，無論考試內容為何，皆全力以赴，並詳加檢討（寧可在模擬考時很緊張，不要在真正考試時有壓力）。
   3. 考前5天遊山玩水：依據魚骨計畫，考前數日決心不再碰書本，藉以完全放鬆精神，沈著　走進考場，縱使因此忘掉部分課本細節，亦不去計較（心想少唸個3、5分應該不會影響大　局，要是過度緊張造成重大失誤，一年心血都泡湯）。

各科準備心得
以下是我對各科目準備方式的淺見，提供後進作為參考：

1. 估價理論：本科內容我純粹只是上許老師的課，再看完歷屆考古題就搞定。課本採用許文昌(許文昌)老師《不動產估價理論》（高點出版）即已足，惟關於書中有關數學的部分，一定要確實弄懂並求熟練，則必事半功倍。
2. 估價實務：我的第一步是先把估價理論確實弄懂，自從「不動產估價技術規則」公布後，即將全文116條仔細研讀，然後上許老師實務課程兩堂；考前兩週則購買林英彥老師的《不動產估價技術規則解說》（文笙出版）略為翻閱參考，就非常夠了。對於這一科，我算是花了最少的時間，就得到相對的高分。
3. 土地利用法規：完全沒有看任何參考書，單純只是上許老師的課和看講義，考前信心滿滿，拿到試卷時卻是一頭霧水，而題中有2、3題完全沒看過（聽說高考常常出現這種狀況）。這裡可以提供一個經驗：遇到不會的題目不必慌亂，應該運用既有知識及熟悉的經典文字逐次往外申論，至少要讓最後的布局看起來還算有模有樣。我引此拿到了47分，比預期的還要高分（在考場內保持沈靜冷靜，不輕易放棄任何一分，是絕對要堅守的信念）。
4. 土地經濟學：本科是公認最頭痛的科目，我投入相當多的時間與精力才勉強得個50幾分，許老師教得十分精彩，一輪聽下來可以節省相當多時間，但我認為若想把本科唸好，最好先花點時間事先熟讀基本經濟學中的「個體經濟」部分，說起來雖有點累人，但也是無可奈何的事，接著聽許老師上的課，再看完林英彥、林森田及韓乾等老師書中的重點；否則，就看高點出版許文昌(許文昌)老師的《土地經濟學》，固守基本分數，把時間花在其他各科，若各科均能拿不太差的分數，上榜的機會仍是很大的。總而言之，本科的投資報酬率比較低。
5. 投資與市場分析：我認為雖然不是很好唸，但就內容走勢看來，算是投資報酬率極大的，只要認真準備應該可以拿高分（這次考試應算是例外），我個人準備的方法及建議是：廣度要夠、精度也要夠（對於各書的重點要熟練）。建議書籍及重點如下：
   1. 廖咸興等三人所著《不動產投資概論》（華泰出版），第五、六、七、八章的計算部分。
   2. 張金鶚，《房地產投資與決策分析》（華泰出版），作為細讀本科的主體架構。
   3. 林左裕，《不動產投資管理》（智勝出版），市場分析部分。
   4. 謝劍平，《財務管理》（智勝出版），作為財務分析之工具。
   5. 許文昌(許文昌)，《不動產投資與市場分析》（高點出版），架構、綱要之建立。
   6. 李文雄，《不動產管理》，作為建立觀念之研讀，另李文雄可能有類似之新書將出版，可多加注意。
6. 民法物權與土地法規 ：個人認為本科主要考觀念，很少會出現太怪或太小的題目，也就是實力強的一定考高分，實力差的沒有辦法靠運氣，算是僥倖機會少、比較公平的一科。本科最大的缺點是範圍太廣，準備起來有點吃力，建議同學們上陳連順老師的民法物權以及許文昌(許文昌)、于俊明(余俊明)老師的土地和法規時用心一點，一定會有良好效果，「一分耕耘，一分收穫」即是其最佳寫照。
7. 憲法： 準備估價師考試時，憲法非常重要，在各科分數偏低時，憲法就要負擔救好幾科的大任，絕對疏忽不得。我個人準備的方法是：上王肇基(王國枝)老師的課以前先睡好覺，上課時聚精會神、仔細聽講，一輪大約有6~9堂課（平時不必再看書，應該已有80分左右的實力）；上完後，就做歷屆考題，普考部分先完成幾回，然後做高考的，其間須記錄時間並評分，遇有不會的再回頭查閱王老師的上課筆記或講義。隔一陣子再瀏覽筆記乙遍，然後再重新測驗，看看自己進步的程度，高、普考題大概各做個20份題目即已足夠，考前總複習就針對考題來複習，即可得高分。總之，要在筆記和考題之間交互激盪，只要上課用心聽講，花較少的時間就得到不錯的高分。本次的上榜者當中，有很多人是靠著憲法而叩關成功，因此千萬別掉以輕心！

通用之唸書方法：先精後廣

1. 讀書不能貪多，而要求懂，確實瞭解其精髓。
2. 若能理解原理原則，即使只唸了一點點，還有不懂的題目，只要把握基本觀念，往外延伸論述，至少會有基本分數。
3. 切忌一味死背，雖然必須下苦功才有好成績，但是時間還是要花在刀口上，遇到非背不可的東西才去背它，否則考試的範圍廣，若沒有一定要領，可能花個3、5年也背不完，畢竟死背很浪費時間，容易消磨志氣。
4. 從爭議點找問題，唸書才會有興趣，找到樂趣、生活有目標，就容易記得牢、有毅力打持久戰，則無論考上或考不上，都是雙贏。

結語
在來勝補了一年的經紀人（88年第一屆），又補了一年的估價師（90年第一屆），期間交了很多朋友，許文昌(許文昌)老師的精力、誠懇及來勝的管理與體貼令學員們印象十分深刻。在此把自己的心得和大家分享，希望對大家有一些幫助，但本文所述的心得和方法其實是很個人化的，參考之餘一定要針對個別差異進行修正調整，才會有更好的效果。最後祝各位金榜題名，後會有期！